農地・生産緑地・山林の評価

農地は、純農地・中間農地・市街地農地・市街地周辺農地の４つの種類があり、それぞれで評価方法が違います。下記にてご確認ください。

1. 純農地・中間農地…倍率方式：固定資産税評価額×倍率
2. 市街地農地…宅地比準方式：農地が宅地である場合の価額－宅地造成費（※）又は倍率方式
3. 市街地周辺農地…市街地農地×80/100

※宅地造成費は、整地、土盛、土止の費用の合計額となります。宅地造成費は、国税局長により都道府県ごとに定められておりますので、国税庁のホームページにて、ご確認ください。

市街地農地の場合は、地積規模の大きな宅地の評価方法の適用要件を満たす時に限り、同一の評価方法をとることができます。

貸し付けられている農地の評価は、その土地の権利の状況により、評価方法が変わってきますので、下記にてご確認ください。

• 純農地・中間農地の耕作権…農地の自用地としての価額×耕作権割合（100分の50）
• 市街地周辺農地・市街地農地の耕作権…農地の自用地としての価額×耕作権割合(※)

※農地転用される場合に支払われる離作料の額と借地権の価額等を斟酌し評価をします。

その農地の自用地としての価額－耕作権の
価額

その農地の自用地としての価額－永小作権の価額

その農地の自用地としての価額－区分地上権の価額

その農地が生産緑地ではないものとした場合の価額×控除割合（※）

※控除割合は買取りの申し出ができる場合とできない場合で変わってきますので、下記（１）（２）をご確認ください。

（１）課税時期（被相続人の死亡日及び贈与による財産取得日）において市町村へ買取りの申し出をすることができない生産緑地の控除割合

課税時期から買取りの申出をすることができることとなる日までの期間	控除割合
５年以下のもの	１０％
５年を超え１０年以下のもの	１５％
１０年を超え１５年以下のもの	２０％
１５年を超え２０年以下のもの	２５％
２０年を超え２５年以下のもの	３０％
２５年を超え３０年以下のもの	３５％

（２）課税時期（被相続人の死亡日及び贈与による財産取得日）において買取りの申出が行われていた、または買取りの申し出をすることができる生産緑地

• その農地が生産緑地でない場合の価額×95%

山林には、純山林・中間山林（市街地付近又は別荘地帯にある山林）・市街地山林（宅地のうちに介在する山林）・広大な市街地山林の３つの種類があり、それぞれで評価方法が違いますので、下記にてご確認ください。

• 純山林・中間山林…倍率方式：固定資産税評価額×倍率
• 市街地山林…宅地比準方式：山林が宅地であるとした場合の価額－宅地造成費（※）（市街化区域内にあり、倍率があらかじめ定められている山林は、倍率方式を用いて評価します。）

※宅地造成費は、整地、土盛、土止の費用の合計額となります。宅地造成費は、国税局長により都道府県ごとに定められておりますので、国税庁のホームページにて、ご確認ください。

• 広大な市街地山林…その市街地山林を宅地であるとした場合に、地積規模の大きな宅地の評価方法の適用要件を満たす時に限り、同一の評価方法をとることが可能になります。

保安林とは、災害の防止や特定の公益目的を達成するために、国や都道府県が指定した森林で、土地所有者が自由に木を伐採したり造成したりすることは制限されています。そのため、評価額から一定の割合を控除することができ、受けている制限によって控除割合が変わってきます。評価方法と控除割合は下記にてご確認ください。

• 山林の自用地価額－山林の自用地価額×控除割合（※）

※受けている制限と控除割合

• 一部皆伐の場合→0.3
• 択伐の場合→0.5
• 単木選伐の場合→0.7
• 禁伐の場合→0.8

急な斜面にある土地など、物理的に宅地への代用することができない市街地山林の評価は、近隣の純山林の価額に比準した価額で評します。

特定計画山林について、申告期限までに分割が完了している場合には、相続税の課税価格の計算の特例があります。相続人が相続や遺贈、または相続時精算課税の適用を受ける贈与により、特定計画山林を受け取った時に一定の要件を満たすものの内、選択した山林については相続税の課税価額に計上すべき金額の計算上５％を減額するという特例です。

小規模宅地等の特例の適用を受けた場合には、原則として上記の特例は適用できませんが、宅地等の面積が200㎡に満たない場合は、一定の算式に基づいて計算した価額となります。

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